州市政策

延州辦發〔2019〕8號 

各縣、市黨委和人民政府，延龍圖新區，州委各部、委、室，州政府各委、辦、局，各人民團體：

    《延邊州開展農村閑置宅基地盤活利用工作的指導意見（試行）》已經州委、州政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

中共延邊州委辦公室

延邊州人民政府辦公室

2019年5月6日

    （此件公開發布）

延邊州開展農村閑置宅基地盤活利用工作的指導意見（試行）

　　為盤活農村閑置宅基地，促進農業農村繁榮，拓寬農民增收渠道，實現人流興旺,強化穩邊固邊，突出解決邊境村莊“空心化”問題， 根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》《中共中央、國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》（中發〔2019〕1號）和《中共中央、國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》（中發〔2018〕1號）等文件精神，現結合我州實際，提出以下意見。

　　一、總體要求

　　（一）本意見所稱宅基地是指農村集體經濟組織成員經批準建設住宅占用的農村集體建設用地。

　　（二）盤活閑置宅基地應遵循下列原則：

　　1．堅守改革底線。堅持依法、自愿、有償，公開、公平、公正，切實維護農民住房保障權益，確保戶有所居。閑置宅基地使用權流轉，必須確保農村集體土地所有權性質不改變，農民的權益不受損。

　　2．堅持依法依規。不得違法違規買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉利用閑置宅基地建設別墅大院和私人會館。

　　3．維護各方權益。以維護農民權益為重點，統籌處理好村集體、農民、工商資本的權益關系，實現利益互惠、多方共贏。

　　4．節約集約用地。按照土地利用總體規劃和鎮村規劃，與推進脫貧攻堅、美麗鄉村建設、全域旅游等有機結合，節約集約利用土地，建設資源節約環境友好型村莊。

　　二、探索放活宅基地使用權

　　（三）加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作，對試點村閑置宅基地先行確權登記頒證。

　　（四）本意見對閑置宅基地及房屋使用權轉讓、置換等流轉行為僅限在本農村集體經濟組織成員之間進行，對宅基地使用權租賃、入股等流轉行為不受本農村集體經濟組織成員之間限制。

　　（五）閑置宅基地使用權交易時，其地上建筑物、其他附著物及其占用范圍內集體土地使用權隨之流轉交易。

　　（六）閑置宅基地及房屋使用權流轉交易，由農戶本人申請，經村集體同意，報屬地鄉（鎮）人民政府、街道辦事處審批，對轉讓、置換、抵押涉及不動產權變更的，到行政主管部門辦理土地變更登記手續；對租賃、入股的，由租賃、入股各方依法簽訂租賃合同或入股合同，由村集體到鄉（鎮）農村經濟管理服務中心備案。

　　（七）閑置宅基地使用權租賃、入股時，參與租賃、入股企業或個人的生產項目要符合國家產業政策、供地政策和生態環保要求。在農民自愿前提下，閑置宅基地使用權租賃、入股合同簽訂的最高年限不得超過20年。

　　（八）對租賃閑置宅基地及房屋使用權的，由行政主管部門制定和發放《宅基地及房屋租賃使用權證書》，租賃使用權可轉租，也可抵押，一經租賃、轉租和抵押須依法進行登記。

　　三、多形式盤活閑置宅基地

　　（九）鼓勵村集體統籌盤活

　　1．村集體依法依規行使宅基地分配、使用、退出、流轉等職責，統籌利用閑置宅基地，以自營、出租、入股、聯營等方式，發展農業產業或新興業態。

　　2．各縣（市）人民政府可探索建立農村閑置宅基地收儲再利用專項資金，專項用于閑置宅基地收儲再利用的啟動、獎勵、補助及復墾工程。

　　3．探索建立村集體閑置宅基地收儲機制，對收回宅基地實施集中儲備、開發或復墾。

　　4．鼓勵將閑置宅基地拆除復墾新增耕地，通過占補平衡置換建設用地，用于發展新興業態。

　　5．鼓勵將閑置宅基地騰退節余建設用地指標進行交易，收益用于反哺農村發展。

　　6．探索建立充分保障農民權益且符合市場規律的宅基地有償退出機制，由村集體收儲并給予一定的補助或補償。農戶自愿有償退出宅基地使用權時，其地上建筑物所有權同時退出。如再申請宅基地應按宅基地使用權現價有償使用。

　　7．可探索“以房養老”模式，農村老人自愿將宅基地退回集體，由村集體收儲后統一流轉經營，收益用于購買養老保險或置換養老服務。

　　（十）鼓勵工商資本下鄉盤活。鼓勵和引導工商資本和優秀人才下鄉，采取租賃、合作、合資等方式，利用閑置宅基地開發鄉村旅游、康養度假、電商文創等新業態。

　　（十一）鼓勵農民自主盤活。鼓勵農民利用閑置宅基地自主創業、創新發展，也可通過入股、出租、合作，或委托第三方長期經營等方式，獲得經營性或財產性收入。

　　（十二）鼓勵城市居民租賃盤活。在農民自愿并簽訂合同明確雙方權利和義務前提下，鼓勵城市居民租賃農房，鼓勵公職人員到邊境村屯租賃農房，在符合規劃、用途管制和租賃合同約定的前提下，依法依規修繕、改建或重建農房。

　　四、加強規范管理

　　（十三）加強服務管理。加強對盤活閑置宅基地相關政策咨詢、市場信息等服務，尤其是宅基地評估、流轉、項目選擇和標準化建設等方面服務。建立糾紛調處機制，及時化解矛盾，充分保護各方合法權益。

　　（十四）加強合同管理。由農業農村部門制定閑置農房租賃、入股合同示范文本，引導規范簽約，保障合同雙方合法權益。未經出租人書面同意和有關部門批準，承租人不得擅自改變租賃房屋用途。

　　（十五）加強房屋翻建管理。改建或重建農房，要嚴格依法依規，辦理相關審批手續。

　　（十六）加強風險保障。鼓勵保險公司探索研究新產品，對簽署的每一筆房屋租賃合同所涉及農戶和工商資本權益提供保險保障，并給予優惠保險費率。

　　（十七）加強金融支撐。鼓勵金融機構為盤活利用閑置宅基地創新創業主體提供融資、授信、增信服務，探索農房使用權抵押融資（由金融部門另行制定）。

　　五、相關要求

　　（十八）州農業農村局負責統籌協調全州盤活閑置宅基地工作。

　　（十九）各縣（市）要結合本地實際，制定具體辦法和實施方案，選擇1—2個有條件、有意愿的村先行試點，邊探索、邊總結、邊推進。

　　（二十）根據國家政策或實踐中需要補充完善的，適時調整和完善本意見。

　　（二十一）本指導意見自發布之日起試行。